Vous vous demandez combien prévoir en plus du prix de vente du bien pour les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Vous voulez savoir comment différencier les taxes des honoraires du notaire et comment calculer les frais de notaire ?
Cet article explicatif vous donne un ordre de grandeur des frais d’acquisition, détaille leur composition et vous explique comment calculer les frais de notaire pas à pas.
Vous y trouverez des repères pratiques pour l’ancien (frais notaire d'environ 7 à 8%) et le neuf (frais notaire réduits dans le neuf aux alentours de 2 à 3%), avec des exemples chiffrés et des astuces pour optimiser votre budget.
En complément des sources officielles comme Legifrance, Notaires de France et l'ANIL, vérifiez toujours le taux départemental local avant de signer. Pour une estimation personnalisée de votre bien à vendre ou un accompagnement complet pour réussir votre projet d'achat, contactez votre conseiller immobilier local Capifrance.
Définition des frais de notaire dans le cadre d’un achat immobilier
On appelle communément « frais de notaire » l’ensemble des coûts à payer lors d’un acte d’achat immobilier.
Ce terme regroupe plusieurs postes distincts : les droits de mutation (ou droits d’enregistrement / DMTO), la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière.
Les droits de mutation constituent la part fiscale. Ils sont reversés aux collectivités. Ils ne rémunèrent pas le notaire.
La TVA logement neuf s’applique généralement pour les ventes en VEFA. Elle remplace en grande partie les droits d’enregistrement. C’est pourquoi les frais notaire ancien % sont sensiblement plus élevés que les frais notaire neuf 2‑3%.
La base de calcul, ou assiette, est le prix net‑vendeur. Elle peut être majorée des frais d’agence si ces frais restent à la charge de l’acheteur. La déduction mobilier permet de diminuer cette assiette lorsque du mobilier est vendu avec le bien.
Votre situation est spécifique ? Besoin d'un accompagnement professionnel pour sécuriser votre achat immobilier ? N'hésitez pas à en parler à votre conseiller immobilier local Capifrance.
Qu’entend‑on exactement par « frais de notaire » ?
Concrètement, l’expression couvre trois familles principales de coûts.
- Les impôts et taxes : droits d’enregistrement, DMTO, taxe de publicité foncière.
- La rémunération du notaire : les émoluments, calculés selon un barème émoluments notaire réglementé.
- Les débours : sommes avancées pour les formalités (cadastre, états hypothécaires, géomètre, diagnostics).
La TVA s’applique sur les émoluments. Le notaire présente un décompte détaillé qui ventile droits, émoluments et débours.
Différence entre « frais de notaire » et « droits de mutation DMTO »
Le DMTO signifie « droit de mutation à titre onéreux ». Il regroupe la part départementale, la part forfaitaire et les frais d’assiette et de recouvrement.
Depuis avril 2025, les départements peuvent relever leur taux de DMTO de 0,5 point, jusqu’à un plafond de DMTO taux 5 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Cette hausse DMTO 2025 s’applique localement selon la décision du conseil départemental.
Les consommateurs confondent souvent « frais de notaire » et « droits de mutation », car les notaires encaissent ces taxes. En réalité, la majeure partie revient aux collectivités.
Vérifiez le taux départemental auprès d’un notaire ou d’un conseiller Capifrance avant de conclure.
Composition des frais notariés : que comprennent-ils précisément ?
Pour anticiper votre budget, détaillez chaque poste. Les principaux éléments sont : droits d’enregistrement/DMTO, émoluments du notaire, débours et contribution de sécurité immobilière.
Les droits d’enregistrement pèsent le plus dans l’ancien. Leur montant dépend du taux départemental et de l’assiette.
Les émoluments suivent un barème dégressif par tranches et sont soumis à la TVA à 20 %. Le notaire peut accorder une remise émoluments notaire dans les limites prévues par la loi.
Les débours couvrent les formalités : consultation du cadastre, états hypothécaires, frais de géomètre, obtention de documents d’urbanisme et diagnostics. Ils varient selon la complexité du dossier.
La contribution de sécurité immobilière est perçue au taux proportionnel de 0,10 % du prix, avec un minimum 15 €. Elle figure sur tout acte.
Utilisez un simulateur frais de notaire ANIL ou le simulateur des Notaires de France pour visualiser la répartition dans votre cas. Demandez aussi un devis frais notaire.
Droits d’enregistrement, DMTO, taxe de publicité foncière
Les droits d’enregistrement se calculent en appliquant le taux départemental à la base taxable. Cette base est généralement le prix net‑vendeur, parfois majoré des frais d’agence selon la charge.
Dans le neuf, la TVA (souvent 20 %) s’applique et remplace majoritairement les droits d’enregistrement, d’où la différence entre frais notaire ancien % et frais notaire neuf 2‑3%.
La hausse possible des DMTO peut porter le taux jusqu’à 5 %. Une augmentation de 0,5 point représente environ +500 € par tranche de 100 000 €, selon les estimations publiées.
Émoluments du notaire, TVA et barème
Les émoluments du notaire s’appliquent selon des tranches : 0–6 500 €, 6 500–17 000 €, 17 000–60 000 €, >60 000 €. Les taux sont réglementés (article A444‑91 du Code du commerce).
La TVA émoluments est à 20 %. Le notaire peut proposer une remise émoluments notaire sous conditions et plafonds légaux.
Demandez toujours un devis frais notaire et, si besoin, comparez plusieurs notaires pour comparer notaires.
Comment sont calculés les frais de notaire ? Méthode et exemples
Le calcul suit quatre étapes claires :
- Calculer les droits : taux départemental × base taxable.
- Calculer les émoluments selon le barème émoluments notaire.
- Ajouter la TVA sur les émoluments.
- Ajouter les débours et la contribution de sécurité immobilière.
Formule récapitulative : droits + émoluments (HT + TVA) + débours + contribution = montant total des frais.
Ces étapes permettent d’obtenir une estimation fiable. Pour un chiffrage exact, lancez une simulation frais notaire ou demandez un devis au notaire local.
Barème dégressif des émoluments tranches et taux
Le barème dégressif s’applique tranche par tranche. Les taux en vigueur sont publiés dans le Code du commerce (article A444‑91).
La TVA à 20 % s’ajoute sur la rémunération. Au‑delà d’un certain seuil, le notaire peut pratiquer une remise. Négociez si votre dossier le permet.
Exemples chiffrés
Voici des ordres de grandeur, hypothèse département au taux plein (≈ 5,80665 %) pour l’ancien. Ces exemples restent indicatifs.
- Bien ancien — Prix : 200 000 €
Droits ≈ 5,80665 % → ~11 613 €.
Émoluments HT ≈ 1 900–2 400 € → + TVA 20 % ≈ 2 280–2 880 €.
Débours ≈ 1 200 €. Contribution 0,10 % = 200 €.
Total estimé ≈ 15 300–16 000 € (~7,7 %).
- Bien ancien — Prix : 300 000 €
Droits ≈ 5,80665 % → ~17 420 €.
Émoluments HT ≈ 2 500–3 000 € → + TVA 20 % ≈ 3 000–3 600 €.
Débours ≈ 1 400 €. Contribution = 300 €.
Total estimé ≈ 22 500–24 000 € (~7,5–8 %).
- VEFA / Logement neuf — Prix : 300 000 €
La TVA logement neuf remplace l’essentiel des droits. Les émoluments, débours et contribution donnent un total ≈ 6 000–9 000 € (~2–3 %). Certains prêteurs acceptent de financer TVA logement neuf dans le prêt.
Pour un calcul précis adapté au taux départemental et à votre dossier, utilisez le simulateur de frais de notaire de l'ANIL.
Montants, repères et impact pratique sur votre budget
Repères rapides : pour un achat dans l’ancien, prévoyez en moyenne 7–8 % du prix. Pour le neuf, comptez plutôt 2–3 %. Ces valeurs varient selon le département et le dossier.
Les frais de notaire influent sur votre capacité d’emprunt et sur le montant de l’apport. Vous pouvez parfois inclure frais notaire dans prêt immobilier, mais cela dépend de la banque.
Anticipez ces coûts dès la phase de simulation. Intégrer les frais dans le prêt peut préserver votre épargne. Demandez l’avis de votre banque et de votre conseiller immobilier.
Pour une maison à 250 000 € dans l’ancien, attendez‑vous à environ 18 000–20 000 € de frais selon le taux départemental et les débours.
Parlez à un conseiller Capifrance local pour intégrer ces montants dans votre plan de financement.
Frais dans l’ancien fourchettes et exemples
Dans l’ancien, la fourchette usuelle est de 7–8 %. Les facteurs de variation sont : décision du département (DMTO taux 4,5 % ou DMTO taux 5 %), frais d’agence inclus dans l’assiette, présence de mobilier à déduire, complexité du dossier.
Exemple rapide : pour 250 000 € dans un département au taux plein, comptez environ 18 000–20 000 € de frais de notaire.
Frais dans le neuf VEFA TVA comparatif et spécificités
En VEFA, la TVA logement neuf s’applique et réduit les droits d’enregistrement. Les frais notaire neuf 2‑3% sont donc bien plus faibles que dans l’ancien.
La TVA peut toutefois représenter un effort de trésorerie. Renseignez‑vous sur la possibilité de financer TVA logement neuf via votre banque.
Évolutions réglementaires et tendances 2025–2026
La loi de finances 2025 a offert aux départements la possibilité d’augmenter temporairement les DMTO de 0,5 point. Le plafond atteint ainsi 5 % pour certains actes entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
Concrètement, cette hausse DMTO 2025 génère un surcoût estimé à ~+500 € par tranche de 100 000 € pour les départements qui l’appliquent. Elle touche surtout les achats dans l’ancien.
En 2026, l’impact reste localisé : certains départements ont voté la hausse, d’autres non. Cette régionalisation influence le pouvoir d’achat et les négociations de prix.
Les primo‑accédants peuvent bénéficier d’exonérations ou d’abattements locaux. Les conditions varient selon le département. Demandez confirmation au notaire.
Vérifiez toujours le taux départemental avant la signature de l’acte authentique.
Augmentation possible des DMTO
La décision d’appliquer la hausse dépend du conseil départemental. Le calendrier varie donc selon la collectivité.
Si votre dossier est prêt, questionnez votre notaire sur la date de signature. Parfois, mieux vaut anticiper ou décaler la signature selon l’impact financier.
Mesures d’exception, protection des primo‑accédants et abattements
Certains départements offrent des abattement droits d’enregistrement ou des exonérations pour les primo‑accédants. Les critères incluent souvent la non‑propriété de la résidence principale durant les deux dernières années.
Demandez au notaire ou au conseiller immobilier si vous pouvez bénéficier de ces mesures.
Cas pratiques et cas particuliers : comment varient les frais selon le type d’achat ?
Les frais de notaire varient selon le statut de l’acheteur et le type de bien. Les principaux cas à connaître : primo‑accédant, résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, VEFA, viager, achat via SCI, locaux commerciaux et biens de prestige.
Pour la résidence secondaire et l’investissement locatif, il n’y a généralement pas d’exonération. Les droits s’appliquent sur la totalité du prix. Les frais peuvent donc être identiques à un achat ancien classique.
Les opérations en SCI ou les ventes de locaux commerciaux impliquent des formalités et parfois des régimes fiscaux différents. Le viager requiert une évaluation précise du bouquet et de la rente. Pour ces cas, sollicitez un accompagnement spécialisé.
Votre projet est particulier ? Contactez un conseiller immobilier local Capifrance pour un diagnostic personnalisé.
Primo‑accédant résidence principale résidence secondaire investissement locatif
Le primo‑accédant peut bénéficier d’allègements selon des règles locales. La résidence secondaire n’ouvre pas droit à ces exonérations. L’investissement locatif est soumis aux mêmes droits que l’ancien et ne bénéficie pas d’abattement.
Intégrez les frais notaire investissement locatif dans le calcul de la rentabilité et la capacité d’emprunt.
Cas spéciaux VEFA viager SCI locaux commerciaux
- VEFA : application de la TVA logement neuf et frais réduits (~2–3 %). Pensez au financement de la TVA.
- Viager : les frais sont modulés selon le montant du bouquet et la rente. Prévoyez une expertise et un accompagnement notarial.
- SCI et locaux commerciaux : modalités spécifiques et frais souvent différents. Consultez un spécialiste fiscal ou un notaire ayant l’habitude de ces dossiers.
Comment réduire ou optimiser les frais d’acquisition ? Les bons réflexes
Quelques leviers concrets permettent d’optimiser les frais d’acquisition :
- Déduire la valeur du mobilier pour réduire l’assiette droits de mutation.
- Négocier que les frais d’agence soient à la charge du vendeur.
- Demander une remise émoluments notaire si possible.
- Comparer plusieurs notaires et demander un devis frais notaire.
- Étudier l’inclusion des frais dans le prêt : financer frais notaire prêt ou la TVA logement neuf.
- Considérer un montage via SCI si pertinent pour votre situation patrimoniale.
Parlez à un conseiller Capifrance local pour identifier les leviers adaptés à votre dossier.
Démarches pratiques : quand et comment payer les frais de notaire ?
Le paiement s’effectue majoritairement le jour de la signature de l’acte authentique. Le notaire demande souvent une provision débours notaire en amont pour couvrir les frais engagés.
Après la signature, le notaire procède à la régularisation reliquat et peut restituer un éventuel excédent si la provision était trop élevée.
Légalement, c’est l’acheteur qui paie les frais de notaire, sauf arrangement contraire concernant les frais d’agence.
Modalités pratiques : virement au notaire, respect des délais indiqués et transmission des documents demandés (pièce d’identité, compromis, diagnostics immobiliers, justificatif de financement, titre de propriété du vendeur, RIB).
Préparez la checklist documents frais notaire avec votre conseiller pour accélérer les formalités.
Points de vigilance et erreurs à éviter lors du calcul des frais
Attention aux erreurs fréquentes :
- Sous‑estimer les frais de notaire dans le budget global.
- Oublier de vérifier le taux départemental et la hausse DMTO 2025.
- Ne pas déduire la valeur du mobilier lorsque c’est possible.
- Négliger les surcoûts liés à un dossier complexe : hypothèque, servitude, indivision.
- Confondre ancien et neuf et en tirer de mauvaises conclusions fiscales.
Pour sécuriser le processus, demandez un devis frais notaire précis, une ventilation des postes et faites‑vous accompagner par un conseiller immobilier.
Outils pratiques & simulateur : estimer mes frais de notaire en ligne
Plusieurs outils fiables aident à estimer vos frais : le simulateur frais de notaire ANIL, le simulateur des Notaires de France et certains outils bancaires. Capifrance propose aussi une mise en relation pour obtenir une estimation personnalisée.
Pour utiliser un simulateur, renseignez : le prix net‑vendeur, la localisation (département), le type de bien (neuf/ancien), la valeur du mobilier et la charge des frais d’agence. Le simulateur fournit une estimation frais notaire et la répartition par poste.
Récapitulatif des exemples : 200k → ~15 300–16 000 € ; 300k ancien → ~22 500–24 000 € ; 300k neuf → ~6 000–9 000 €. Lancez une simulation pour affiner.
Téléchargez la checklist « documents à fournir au notaire » et demandez une mise en relation gratuite avec un conseiller Capifrance local pour un calcul précis.
Rôle du notaire et complémentarité avec le conseiller immobilier local
Le notaire sécurise la transaction immobilière pour les parties prenantes. Il vérifie la propriété, purgera les hypothèques, rédige l’acte et effectue la publicité foncière. Sa mission de notaire est juridique et sécurisante.
Votre conseiller immobilier Capifrance local complète ce rôle par la sécurisation et la facilitation de la vente. Il ou elle estime le prix net‑vendeur, négocie les frais d’agence, conseille sur les montages (SCI) et coordonne notaire et banque.
Contactez un conseiller immobilier local pour une estimation et un accompagnement personnalisé
Le réseau Capifrance vous met en relation gratuitement avec un conseiller immobilier local. Il propose une estimation gratuite, une simulation des frais et une coordination avec le notaire et la banque.
Obtenez une estimation gratuite et un accompagnement personnalisé — contactez un conseiller Capifrance près de chez vous.
- Les frais de notaire comprennent droits de mutation, émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière.
- Pour un bien ancien, prévoyez en repère 7–8 % du prix ; pour le neuf (VEFA) 2–3 %.
- La hausse DMTO 2025 peut conduire certains départements à appliquer un DMTO taux 5 % ; vérifiez votre département.
- Calculez les frais par la méthode : droits + émoluments + TVA + débours + contribution.
- Utilisez un simulateur frais de notaire ANIL ou demandez un devis frais notaire pour un chiffrage exact.
- Anticipez l’impact sur la capacité d’emprunt et discutez avec votre banque de l’inclusion des frais dans le prêt.
- Contactez un conseiller immobilier local Capifrance pour une estimation gratuite et un accompagnement complet.
FAQ
Que comprennent exactement les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Les frais de notaire regroupent principalement les droits de mutation (taxes reversées aux collectivités), la rémunération du notaire (émoluments) et les débours (sommes avancées pour formalités), plus la contribution de sécurité immobilière. Pour le neuf, la TVA remplace les droits d’enregistrement.
Combien coûtent les frais de notaire pour un bien à 200 000 € / 300 000 € ?
Estimation indicative : pour un bien ancien comptez environ 7–8 % (soit ~14 000–16 000 € pour 200 000 € ; ~21 000–24 000 € pour 300 000 €). Pour le neuf (VEFA) comptez plutôt 2–3 %. Utilisez un simulateur pour un chiffrage exact.
Les frais de notaire peuvent‑ils être financés par la banque ?
Oui. Souvent la banque peut inclure frais notaire dans prêt immobilier ou financer la TVA logement neuf, sous réserve d’acceptation du dossier. Vérifiez avec votre banque et votre conseiller.
Les primo‑accédants sont‑ils exonérés des droits de mutation ?
Certaines collectivités accordent des abattements ou exonérations aux primo‑accédants. Les conditions varient selon le département. Vérifiez auprès du notaire ou de votre conseiller local.
Quels frais s’appliquent pour un logement neuf VEFA ?
Pour le neuf, la TVA (généralement 20 %) s’applique au prix et remplace les droits d’enregistrement ; restent les émoluments, les débours et la contribution, soit environ 2–3 % du prix au total.
Peut‑on négocier les émoluments du notaire ?
Oui. Le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments dans les limites légales. Demandez un devis frais notaire et comparez si nécessaire.
Quel impact de la hausse des DMTO 2025‑2026 sur mon achat ?
La hausse possible de 0,5 point sur les DMTO peut représenter environ +500 € par tranche de 100 000 € pour les départements qui appliquent la mesure. Elle concerne surtout l’ancien. Vérifiez le taux départemental avant la signature. Pour la référence légale sur la possibilité d’augmenter les DMTO, consultez Legifrance : legifrance.gouv.fr — Loi de finances.
Auteur :
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
